Đi xem dự án bất động sản riết rồi tôi có một thói quen hơi khó chịu: mỗi lần nghe chủ đầu tư giới thiệu một cái tên triết lý thiết kế nghe kêu kêu, tôi lại tự hỏi cái tên đó có thật hay chỉ là lớp son marketing phủ lên một khu nhà bình thường. Với Gladia by the Waters Khang Điền, cái tên cần soi là 5 iFactors. Nghe qua thì giống mọi slogan khác. Nhưng khi ngồi bóc từng nhóm giá trị ra và đối chiếu với con số thực trên bản quy hoạch, tôi thấy đây là một trong số ít trường hợp mà cái khung triết lý thật sự khớp với thứ được xây ngoài công trường.
Cái hay của 5 iFactors nằm ở chỗ nó không phải năm lời hứa suông, mà là năm nhóm giá trị được cụ thể hóa thành diện tích, thành tiện ích, thành cả những chứng nhận có bên thứ ba đứng ra bảo chứng. Năm chữ i đó là iNature, iEntertainment, iWell-Being, iConvenience và iSustainability – thiên nhiên, giải trí, sức khỏe, tiện nghi và bền vững. Nghe thì trừu tượng, nhưng bên dưới mỗi chữ là những thứ đo đếm được. Tôi sẽ đi qua từng cái một.
Con số nền: vì sao 5 iFactors có đất để tồn tại
Trước khi vào từng chữ i, cần nói về con số làm nền cho tất cả. Gladia By The Water Khang Điền rộng 11,8ha nhưng mật độ xây dựng chỉ 23,3%. Nói cách khác, hơn ba phần tư diện tích dự án không phải là nhà – mà là cây xanh, mặt nước và không gian chung. Đây là điểm tôi luôn kiểm đầu tiên với bất kỳ dự án nào tự nhận là sống xanh, vì mật độ là thứ không nói dối được. Một khu hô hào thiên nhiên nhưng mật độ xây dựng 50-60% thì phần xanh chỉ là vài luống cây trang trí.
Chính con số 23,3% này là thứ cho phép 5 iFactors có chỗ để triển khai thật. Toàn khu chỉ có 226 căn nhà thấp tầng, được ba mặt nhánh sông Rạch Chiếc ôm trọn với hơn 15.000m2 mặt nước tự nhiên liền kề. Có quỹ đất trống rộng như vậy thì mới bố trí được công viên, đường chạy bộ, hồ cảnh quan – chứ không phải nhồi nhét cho có.
iNature – thiên nhiên không phải để ngắm mà để sống cùng
Chữ i đầu tiên là nền của cả bốn chữ còn lại. Điểm tôi thích ở cách Gladia By The Water Khang Điền làm mảng xanh là nó không dừng ở việc trồng cây cho đẹp. Hệ cây được thiết kế đa tầng hẳn hoi: tầng cao là những cây lớn như lộc vừng, long não, bằng lăng ổi, ngọc lan; tầng thấp và cây bụi thì có tùng Nam Mỹ, trầu bà thanh xuân, dương xỉ, nguyệt quế, dừa vạn phát. Cộng thêm hàng cây vỉa hè dọc các tuyến nội khu và cây xanh trong sân từng nhà. Tính ra tỷ lệ cây xanh đạt 3,5m2 cho mỗi cư dân.
Cách bố trí cây theo tầng nghe có vẻ chỉ là chuyện thẩm mỹ, nhưng thực ra nó làm việc: tầng cây cao che nắng cho vỉa hè và mặt tường, giảm nhiệt hấp vào nhà; tầng thấp tạo lớp đệm riêng tư giữa đường đi chung và sân nhà; cây trong sân thì tăng độ ẩm, lọc bụi. Đây là cảnh quan có công năng, không phải cảnh quan chụp hình. Và bản thân hơn 15.000m2 mặt nước ba mặt cũng là một cỗ máy điều hòa vi khí hậu tự nhiên cho cả khu – thứ mà không máy lạnh nào thay được.
iEntertainment – niềm vui nằm trong tầm đi bộ
Chữ i thứ hai xoay quanh chuyện giải trí và gắn kết cộng đồng, và đây là nhóm mà tôi nghĩ các gia đình có con nhỏ sẽ cảm nhận rõ nhất. Trung tâm của nó là hệ 5 công viên chủ đề với tổng diện tích khoảng 12.500m2. Welcome Park khoảng 1.800m2 với quảng trường đa năng, lối đi dưới vòm cây và cả một góc chơi cờ. Wellness Park khoảng 3.000m2. Riverside Park 2.000m2 ven sông cho picnic, cắm trại, nướng BBQ. Riverfront Plaza là cái lớn nhất, khoảng 4.600m2, có bãi cỏ rộng, hồ cảnh quan 1.300m2, sân golf mini. Và Community Park hơn 500m2 len giữa các dãy nhà.
Cách sắp xếp này tôi thấy có chủ đích rõ: công viên lớn đẩy ra vùng ven sông cho hoạt động cuối tuần, còn công viên nhỏ nhét xen giữa các dãy nhà cho sinh hoạt hàng ngày. Nghĩa là ở căn nào thì cũng có một khoảng xanh trong tầm đi bộ vài phút. Thêm vào đó là 4 khu BBQ ngoài trời, 2 khu tiệc có mái che, khu cắm trại, sân chơi nhà cây cho trẻ, khu ngắm cảnh ven sông. Với gia đình có con, điều này nghĩa là cuối tuần khỏi phải lái xe hàng chục cây số đi tìm chỗ chơi. Với người lớn tuổi, mấy khu nghỉ chân và góc chơi cờ lại là chỗ giữ chân họ ra ngoài vận động, gặp gỡ hàng xóm mỗi ngày.
iWell-Being – chăm sóc thân, tâm, trí
Chữ i thứ ba tập trung vào sức khỏe, và cái nổi bật nhất ở đây – thứ mà tôi hiếm thấy khu thấp tầng nội đô nào có được – là 2km đường chạy bộ quanh dự án cùng cung đường đạp xe ven sông. Có được cái này là nhờ lợi thế ba mặt giáp sông. Đường chạy ven sông là kiểu tiện ích mà người ta dùng gần như hàng ngày, khác hẳn những tiện ích chỉ để trưng trên brochure. Bổ sung thêm là sân thể thao đa năng, khu thể dục ngoài trời tại Wellness Park và Riverside Park, lối dạo giữa vườn tre, sân tập yoga ngoài trời.
Có một chi tiết nhỏ trong nhóm này mà tôi đánh giá cao dù nó không hào nhoáng: cột đèn thông minh tích hợp cảm biến môi trường, cập nhật nhiệt độ, độ ẩm, bụi mịn, tia UV theo thời gian thực. Nghe thì chẳng có gì to tát, nhưng thực tế nó có ích thật – cư dân nhìn số liệu thật để quyết định giờ nào ra chạy bộ, giờ nào cho con ra công viên, thay vì đoán mò. Đây đúng kiểu tiện ích không gây ấn tượng lúc xem nhà nhưng cải thiện đời sống hàng ngày một cách rất cụ thể.
iConvenience – những thứ làm cuộc sống trôi chảy
Chữ i thứ tư là tiện nghi vận hành, và đây là nhóm gồm toàn những chi tiết đời thường mà lúc mua ít ai để ý nhưng ngày nào cũng đụng tới. Đường nội khu lộ giới từ 12m đến 25m – rộng đến mức hai ô tô tránh nhau thong thả, không có cảnh đậu xe lấn làn. Nhà thông minh Samsung SmartThings đưa vào các căn biệt thự, cho phép kết nối và điều khiển thiết bị trong nhà. Trước mỗi căn có hộp thư kèm hộp giao hàng – giải pháp khá văn minh cho bài toán nhận hàng khi vắng nhà thời mua sắm online. Cáp internet cũng kéo sẵn tới hộp kỹ thuật ở cổng.
Phần vận hành thì giao cho Savills Việt Nam – một thương hiệu quản lý bất động sản quốc tế – với phí quản lý dự kiến khoảng 26.000 đồng/m2/tháng chưa gồm VAT. An ninh 24/7, có chốt kiểm soát ở các điểm ra vào và camera dọc trục đường nội khu, bờ kè. Tôi hay nói với người quen rằng phần vận hành mới là thứ quyết định một khu compound trông thế nào sau mười năm – hai khu cùng tuổi mà khác đơn vị quản lý thì giá thứ cấp chênh nhau rất xa. Chọn được một nhà vận hành quốc tế ngay từ đầu là điểm cộng đáng kể.
iSustainability – chữ i khó làm giả nhất
Chữ i cuối cùng là bền vững, và đây là chỗ tôi soi kỹ nhất vì cũng là chỗ dễ nói suông nhất. Nhưng ở đây Gladia By The Water Khang Điền có một thứ mà phần lớn dự án không có: bằng chứng từ bên thứ ba. Đây là khu nhà ở đầu tiên tại Việt Nam đạt chứng nhận Đô thị Xanh BCA Green Mark for Districts do Cục Quản lý và Xây dựng Singapore cấp. Cái chứng nhận này quan trọng ở chỗ nó không mua bằng ngân sách quảng cáo được – hồ sơ phải chứng minh những thứ rất cụ thể.
Cụ thể là gì? 65% cây trồng là cây chịu hạn để giảm nhu cầu tưới tiêu; 60% đất đào được tái sử dụng ngay tại chỗ; dùng xi măng xanh và cốt liệu tái chế; có hệ vườn mưa để lọc nước mưa; nước thải xử lý bằng hệ thống xây ngầm; thiết bị tiết kiệm nước và chiếu sáng hiệu suất cao ở khu công cộng; ưu tiên cây bản địa để tăng đa dạng sinh học. Thậm chí còn có cả đánh giá rủi ro ngập lụt và thiết kế không rào cản cho người khó khăn di chuyển. Chi tiết tôi thấy thú vị: mỗi gia chủ còn được nhận hướng dẫn thi công thiết kế xanh để tự hoàn thiện nhà theo chuẩn bền vững – nghĩa là cam kết xanh không dừng ở phần chủ đầu tư mà kéo dài đến cả phần cư dân tự làm.
Năm chữ i ghép lại thành một thứ khó sao chép
Điều làm tôi thấy 5 iFactors đáng nói không phải từng chữ i riêng lẻ – dự án nào cũng có cây xanh, có công viên, có bảo vệ. Cái khác biệt nằm ở chỗ năm nhóm giá trị này được xây trên một nền tảng mà đối thủ khó tái lập: quỹ đất 11,8ha ba mặt giáp sông trong nội đô Thủ Đức, mật độ chỉ 23,3%, chỉ 226 căn. Loại quỹ đất như vậy trong khu vực về cơ bản đã hết. Không ai có thể mua thêm một mảnh đất ven sông tương tự để làm lại từ đầu. Đó là lý do thứ Gladia By The Water Khang Điền có được không chỉ là năm cái tên hay ho, mà là năm nhóm giá trị được neo vào một lợi thế địa lý gần như độc quyền.
Cũng phải sòng phẳng một điều: 5 iFactors là câu chuyện về chất lượng sống và giá trị dài hạn, không phải phép màu xóa hết mọi cân nhắc. Nhà vẫn bàn giao thô bên trong nên cần dự trù chi phí hoàn thiện; giai đoạn đầu sau bàn giao cộng đồng chưa lấp đầy ngay; và như mọi tài sản lớn, quyết định vẫn nên dựa trên nhu cầu thật của gia đình bạn. Nhưng nếu bạn đang tìm một nơi mà bốn chữ sống xanh không chỉ là khẩu hiệu, thì đây là một trong số ít dự án ở khu Đông mà cái khung triết lý được chống lưng bằng con số thật. Muốn kiểm chứng, cách chắc nhất vẫn là dành một buổi đến tận nơi, đi hết vòng 2km đường chạy ven sông và tự cảm nhận – hoặc đối chiếu số liệu cùng chính sách mới nhất ngay trên trang chủ dự án tại https://gladiakhangdien.net.vn/.
